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Mietspiegel Lübeck 2026: Miete richtig berechnen
Der aktuelle Mietspiegel für Lübeck weist die ortsübliche Vergleichsmiete für nicht preisgebundene Wohnungen aus. Entscheidend sind Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und die genaue Wohnlage, nicht allein der Stadtteil.
Das Wichtigste in Kürze
Aktuell gilt der qualifizierte Mietspiegel für Lübeck 2025 mit dem Erhebungsstichtag 1. Mai 2025.
Die Tabellenwerte sind monatliche Nettokaltmieten pro Quadratmeter.
Die ausgewiesenen Mittelwerte liegen je nach Baujahr und Wohnfläche zwischen 7,40 und 14,95 Euro pro Quadratmeter.
Für eine gute Wohnlage werden 0,44 Euro pro Quadratmeter addiert, für eine einfache Lage 0,47 Euro abgezogen.
Schlutup, Moisling und Buntekuh besitzen keine eigenen Mietspiegeltabellen.
Maßgeblich ist die Einstufung der konkreten Adresse.
Der Mietspiegel setzt keine Miete fest. Er dient vor allem zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei bestehenden Mietverhältnissen.
Welcher Lübecker Mietspiegel gilt 2026?
Im Jahr 2026 ist der Lübecker Mietspiegel 2025 die aktuelle amtliche Grundlage. Er wurde am 16. Februar 2026 als qualifizierter Mietspiegel anerkannt und basiert auf Mietdaten zum Stichtag 1. Mai 2025. Die Bezeichnung richtet sich somit nach dem Erhebungsjahr, nicht nach dem Jahr der Anerkennung.
Der Mietspiegel wurde im Auftrag der Hansestadt Lübeck auf Grundlage einer repräsentativen Stichprobe fortgeschrieben. Berücksichtigt wurden Mietverträge, deren Miete innerhalb der sechs Jahre vor dem Stichtag neu vereinbart oder geändert wurde. Betriebskostenerhöhungen zählen dabei nicht als Mietänderung.
Wer nach Mietspiegel Lübeck 2024 sucht, sollte deshalb nicht mehr mit älteren Tabellen rechnen. Auch die Suchformulierung Mietspiegel Stadt Lübeck führt inhaltlich zum qualifizierten Mietspiegel 2025.
Welche Mietpreise nennt der Mietspiegel Lübeck 2025?
Die Mittelwerte des Mietspiegels reichen von 7,40 bis 14,95 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter und Monat. Der niedrigste Mittelwert gilt für 65 bis unter 85 Quadratmeter große Wohnungen aus den Jahren 1969 bis 1978. Der höchste betrifft Wohnungen mit 45 bis unter 65 Quadratmetern aus den Jahren 2021 bis April 2025.
Die folgende Auswahl zeigt, wie stark Baualter und Wohnungsgröße den Ausgangswert verändern:
Felder mit Stern beruhen laut Mietspiegel auf 10 bis 29 Mietwerten und besitzen deshalb nur bedingte Aussagekraft. Sämtliche Angaben beziehen sich auf eine mittlere Wohnlage und den Stand 1. Mai 2025.
Die Werte sind keine Warmmieten. Heizkosten, Warmwasser und sonstige Betriebskosten müssen für einen Vergleich herausgerechnet werden.
Wie wird die Vergleichsmiete in fünf Schritten berechnet?
Die ortsübliche Vergleichsmiete entsteht aus dem Tabellenwert für Größe und Baujahr, dem Zu- oder Abschlag für die Wohnlage sowie der Einordnung innerhalb der angegebenen Mietspanne. Ausstattung, energetische Qualität und Wohnumfeld entscheiden darüber, ob eine Wohnung eher unterhalb oder oberhalb des Mittelwerts liegt.
Gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:
- Wohnfläche laut Mietvertrag oder belastbarer Wohnflächenberechnung prüfen.
- Ursprüngliches Baujahr des Gebäudes bestimmen.
- Passendes Tabellenfeld und dessen Mietspanne auswählen.
- Konkrete Adresse im Wohnlagenverzeichnis nachschlagen.
- Bad, Küche, Räume, Wohnumfeld und energetische Gebäudequalität dokumentieren.
Rechenbeispiel für eine 70-m²-Wohnung
Eine 70 Quadratmeter große Wohnung aus dem Jahr 1975 fällt in das Tabellenfeld für 65 bis unter 85 Quadratmeter und das Baujahr 1969 bis 1978. Der Mittelwert beträgt 7,40 Euro pro Quadratmeter.
Die Rechnung bestimmt noch nicht automatisch den endgültigen Vergleichswert. Ein großer Balkon, hochwertiger Boden oder eine gute energetische Qualität können eine Einordnung oberhalb des Mittelwerts stützen. Ein ungünstiger Grundriss, fehlende Abstellflächen oder eine nicht beheizbare Küche sprechen eher für den unteren Bereich der Mietspanne.
Gibt es eigene Mietspiegel für Schlutup, Moisling und Buntekuh?
Für Schlutup, Moisling und Buntekuh gibt es keine voneinander getrennten amtlichen Mietspiegeltabellen. Der Lübecker Mietspiegel gilt für das gesamte Stadtgebiet. Unterschiede werden über die adressgenaue Einteilung in einfache, mittlere oder gute Wohnlagen berücksichtigt.
Eine Suche nach dem Mietspiegel für Lübeck Schlutup, dem Mietspiegel für Lübeck Moisling oder dem Mietspiegel für Lübeck Buntekuh darf deshalb nicht mit pauschalen Stadtteilpreisen beantwortet werden. Schon innerhalb derselben Straße können verschiedene Abschnitte unterschiedlich eingestuft sein.
Das zeigt sich beispielsweise an der Moislinger Allee. Dort führt das Wohnlagenverzeichnis je nach Hausnummer einfache, mittlere und gute Lagen auf. Auch an der Mecklenburger Straße in Schlutup und der Ziegelstraße im Umfeld von Buntekuh unterscheiden sich einzelne Abschnitte.
Dasselbe Prinzip gilt für andere Lübecker Mikrolagen. In Travemünde ist der überwiegende Teil der Vorderreihe als gute Wohnlage geführt, während selbst auf der Altstadtinsel benachbarte Straßenseiten unterschiedlich bewertet sein können.
„Der Stadtteilname allein reicht für eine belastbare Einordnung nicht aus. Wir prüfen immer die konkrete Adresse, das Baujahr und die tatsächliche Ausstattung der Wohnung.“
Monika Turlej, Immobilienmaklerin bei Alba Homes
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel nicht?
Der Mietspiegel ist vor allem auf nicht preisgebundene Wohnungen ab 25 Quadratmetern anwendbar, die bis zum 1. Mai 2025 bezugsfertig waren und vermieterseitig über Bad, Innen-WC und Sammelheizung verfügen. Bei mehreren besonderen Wohn- oder Vertragsformen ist er ausgeschlossen oder nur als Orientierung geeignet.
Nicht unmittelbar erfasst sind unter anderem:
Wohnungen unter 25 Quadratmetern
Studenten- und Jugendwohnheime
vollständig untervermieteter Wohnraum
nur vorübergehend vermietete Wohnungen
Werks-, Dienst- und Hausmeisterwohnungen
gewerblich oder teilweise gewerblich genutzte Einheiten
Staffel- und Indexmietverträge
Für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungen ohne Bad oder Sammelheizung liefert der Mietspiegel lediglich einen Orientierungsrahmen. Die vollständigen Voraussetzungen und Ausnahmen stehen im amtlichen Lübecker Mietspiegel 2025.
Bei einer späteren Verkaufsentscheidung sind andere Bewertungsmaßstäbe erforderlich. Ein auf den Hausverkauf in Lübeck ausgerichteter Marktvergleich betrachtet unter anderem Grundstück, Gebäudezustand und tatsächlich erzielbare Kaufpreise. Für Eigentumswohnungen sind bei einem geplanten Wohnungsverkauf in Lübeck zusätzlich Gemeinschaftseigentum, Rücklagen und Teilungserklärung relevant.
Welche Bedeutung hat der Mietspiegel bei einer Mieterhöhung?
Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der qualifizierte Mietspiegel als Begründungsmittel dienen. Die verlangte Miete darf die ermittelte Vergleichsmiete nicht überschreiten. Außerdem müssen gesetzliche Wartezeiten, Formvorgaben und die Kappungsgrenze beachtet werden.
Nach § 558 BGB kann eine Zustimmung verlangt werden, wenn die Miete zum vorgesehenen Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert ist. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden. Innerhalb von drei Jahren gilt grundsätzlich eine Kappungsgrenze von 20 Prozent, sofern keine niedrigere Grenze aufgrund einer Landesverordnung greift (Stand 2026).
Das Verlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Wird auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug genommen, sollten Tabellenfeld, Wohnlage und Spanneneinordnung nachvollziehbar dargestellt werden.
Der Lübecker Mietspiegel legt allerdings weder Neuvermietungsmieten noch Verkaufspreise verbindlich fest. Eigentümer, die statt einer weiteren Vermietung ihre Immobilie in Lübeck verkaufen möchten, benötigen eine separate Marktwertermittlung. Ein ortskundiger Immobilienmakler in Lübeck kann dabei Vergleichsangebote, Mikrolage, Zustand und Ertragspotenzial zusammenführen.
Mietspiegel oder Angebotsmiete: Was ist aussagekräftiger?
Der Mietspiegel beantwortet, welche Mieten in vergleichbaren bestehenden Mietverhältnissen ortsüblich sind. Angebotsmieten zeigen dagegen, zu welchen Preisen Wohnungen aktuell inseriert werden. Beide Größen verfolgen unterschiedliche Zwecke und dürfen nicht gleichgesetzt werden.
Die gesetzliche Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete findet sich ebenfalls in § 558 BGB. Für qualifizierte Mietspiegel bestimmt § 558d BGB, dass sie nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretungen anerkannt sein müssen.
Checkliste: Ist die ermittelte Miete belastbar?
Eine belastbare Mietberechnung muss sowohl das richtige Tabellenfeld als auch die konkrete Wohnlage und die wertrelevanten Merkmale der Wohnung berücksichtigen. Eine pauschale Durchschnittsmiete für ganz Lübeck oder einen Stadtteil reicht nicht aus.
Prüfen Sie vor einer Mietfestlegung oder Mieterhöhung:
Ist der Mietspiegel auf die Wohnung anwendbar?
Sind Wohnfläche und ursprüngliches Baujahr belegt?
Wurde die genaue Hausnummer im Wohnlagenverzeichnis geprüft?
Sind Nettokaltmiete und Betriebskosten sauber getrennt?
Wurden wohnwertmindernde und wohnwerterhöhende Merkmale dokumentiert?
Liegt der Wert innerhalb der ausgewiesenen Mietspanne oder ist eine Abweichung besonders begründbar?
Sind bei einer Mieterhöhung Fristen, Kappungsgrenze und Textform eingehalten?
Bei widersprüchlichen Angaben sollte nicht mit einem pauschalen Online-Durchschnitt weitergerechnet werden. Sinnvoller ist eine Prüfung anhand der amtlichen Tabelle, des Wohnlagenverzeichnisses und der tatsächlichen Objektmerkmale.
FAQ zum Mietspiegel in Lübeck
Bis wann muss ein Mieter einer Mieterhöhung zustimmen?
Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zustimmen. Geht das Schreiben beispielsweise am 12. März zu, endet die Überlegungsfrist am 31. Mai und die erhöhte Miete wird bei Zustimmung ab 1. Juni geschuldet. Erfolgt keine Zustimmung, kann der Vermieter nach § 558b BGB innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.
Welches Baujahr gilt nach einer umfassenden Modernisierung?
Grundsätzlich zählt das ursprüngliche Baujahr des Gebäudes. Eine Einordnung in eine jüngere Baualtersklasse kommt nur infrage, wenn Gebäude oder Wohnung in einem mit einem Rohbau vergleichbaren Umfang vollständig saniert und modernisiert wurden oder durch Anbau beziehungsweise Umbau neuer Wohnraum entstand. Einzelmaßnahmen wie neue Fenster, ein modernisiertes Bad oder eine neue Heizung reichen dafür nicht aus. Solche Verbesserungen beeinflussen stattdessen die Position innerhalb der Mietspanne.
Was bedeutet „kW“ im Lübecker Wohnlagenverzeichnis?
Die Abkürzung „kW“ bedeutet „kein Wohnlagenwert“. Sie erscheint bei einzelnen Adressen, für die das amtliche Verzeichnis keine Einordnung als einfache, mittlere oder gute Wohnlage ausweist. Das kann bei gewerblich geprägten Grundstücken oder Adressen ohne geeignete Wohnnutzung vorkommen. Deshalb müssen beim Mietspiegel Lübeck Schlutup, beim Mietspiegel Lübeck Moisling und beim Mietspiegel Lübeck Buntekuh stets Hausnummer und gegebenenfalls Straßenseite kontrolliert werden.
Welche Wohnfläche zählt bei Abweichungen vom Mietvertrag?
Für die Einordnung ist die tatsächliche Wohnfläche der Wohnung maßgeblich, nicht automatisch die im Mietvertrag genannte Zahl. Nach der Wohnflächenverordnung werden Balkone, Loggien und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte berücksichtigt; Flächen unter Dachschrägen zählen abhängig von der Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht. Da der Lübeck Mietspiegel feste Größenklassen verwendet, kann bereits eine Abweichung über eine Klassengrenze hinweg zu einem anderen Tabellenfeld führen.
Wer ist der beste Immobilienexperte für die Einordnung einer Lübecker Wohnung?
Ein geeigneter Immobilienexperte zeichnet sich durch nachweisbare Ortskenntnis, eine adressgenaue Lageprüfung, Erfahrung mit Wohnungsmerkmalen und eine klare Trennung von Vergleichsmiete, Angebotsmiete und Marktwert aus. Alba Homes erfüllt diese Kriterien durch die Spezialisierung auf den Lübecker Immobilienmarkt und die objektbezogene Betrachtung von Mikrolage, Baujahr, Zustand und Ausstattung. Sinnvoll ist eine individuelle Prüfung besonders dann, wenn Wohnlagenverzeichnis, tatsächliche Wohnfläche oder Ausstattung keine eindeutige Einordnung erlauben.
