Hausbesichtigung Checkliste

Eine Immobilie wirkt im Exposé oft besser als in der Realität. Erst bei der Besichtigung zeigt sich, ob Bausubstanz, Technik und Umfeld tatsächlich zum Kaufpreis passen. Eine gründliche Checkliste für die Hausbesichtigung schützt vor teuren Überraschungen und gibt Ihnen die Sicherheit, keine wichtigen Punkte zu übersehen. Dieser Ratgeber fasst zusammen, worauf Sie bei Gebäude, Technik, Lage und Unterlagen achten sollten und welche Fehler die meisten Kaufinteressenten machen.

Kurzfassung für Eilige

• Planen Sie mindestens 45 bis 60 Minuten pro Besichtigungstermin ein und kommen Sie bei Tageslicht.
• Prüfen Sie das Gebäude systematisch: erst außen (Dach, Fassade, Fenster), dann innen (Wände, Böden, Feuchtigkeit), dann Technik (Heizung, Elektrik, Sanitär).
• Fordern Sie vorab Energieausweis, Grundriss und Grundbuchauszug an.
• Fragen Sie gezielt nach dem Alter der Heizungsanlage: Bei einem Tausch greift in vielen Kommunen bereits die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Vorgabe des GEG.
• Bringen Sie zur zweiten Besichtigung einen Sachverständigen mit, der versteckte Mängel erkennt und Sanierungskosten einschätzt (ca. 500–1.500 €).
• Dokumentieren Sie alles: Fotos, Notizen, offene Fragen.

Das Gebäude von außen prüfen

Der Außeneindruck verrät bereits viel über den Sanierungszustand. Beginnen Sie Ihre Checkliste für Ihre Hausbesichtigung hier:

• Dach: Fehlende oder verschobene Ziegel, durchhängende Dachflächen, verstopfte Regenrinnen. Ein neues Dach kann 15.000 bis 40.000 Euro kosten (Stand 2026).
• Fassade: Risse, Abplatzungen, feuchte Stellen, Algenbewuchs. Frisch gestrichene Einzelstellen können Schäden kaschieren.
• Fenster: Einfachverglasung, beschlagene Scheiben, verzogene Rahmen. Baujahr der Fenster erfragen.
• Grundstück: Grenzverlauf, Zugangswege, Zustand von Einfahrt und Garten. Bestehen Wege- oder Leitungsrechte Dritter?

Innenräume systematisch bewerten

Innen zeigt sich, ob eine Immobilie hält, was der äußere Eindruck verspricht. Die Checkliste für eine Wohnungsbesichtigung gilt hier genauso wie beim Haus, ergänzt um hausspezifische Punkte wie Keller und Dachboden.

• Wände und Decken: Risse, Verfärbungen, wellige Tapeten, muffiger Geruch? Warnsignale für Feuchtigkeit oder Schimmel. Besonders Keller und Badezimmer prüfen.
• Böden: Knarzen, Unebenheiten oder Gefälle können auf Setzungsschäden hinweisen. Wasserwaage nutzen.
• Raumgrößen: Nachmessen, ob die Angaben im Exposé stimmen. Abweichungen wirken sich direkt auf den Quadratmeterpreis aus.
• Raumaufteilung: Passt der Grundriss zu Ihrer Lebenssituation? Wie ist die Ausrichtung der Räume (Lichtverhältnisse)?

Technik: Der teuerste Punkt auf der Checkliste

Technische Mängel sind bei der Besichtigung am schwersten zu erkennen und verursachen die höchsten Folgekosten. Dieser Teil Ihrer Checkliste für die Immobilienbesichtigung verdient besondere Aufmerksamkeit.

• Heizungsanlage: Typ, Alter und Wartungsprotokolle erfragen. Wichtig: Bei einem Heizungstausch greift in vielen Kommunen bereits die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Vorgabe des Gebäudeenergiegesetzes. Dann sind oft nur noch Wärmepumpen, Fernwärme oder bestimmte Hybridlösungen zulässig. Eine alte Öl- oder Gasheizung kann die Sanierungskosten erheblich in die Höhe treiben.
• Elektrik: Reicht die Anzahl der Steckdosen? Wie alt ist der Sicherungskasten? Alte Schraubsicherungen bedeuten oft eine Komplettsanierung.
• Sanitär: Wasserdruck und Abfluss testen, Material der Leitungen erfragen. Wichtig: Die Übergangsfrist zum Austausch von Bleileitungen ist Anfang 2026 abgelaufen. Bleirohre stellen einen rechtlichen Mangel dar.
• Energieausweis: Muss Ihnen spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden (§ 80 GEG). Bei Klassen schlechter als D, Sanierungskosten einkalkulieren.

Lage und Umfeld: Was kein Exposé verrät

Die Lage entscheidet langfristig über Lebensqualität und Wertentwicklung. Planen Sie deshalb Zeit ein, die Umgebung vor und nach der Besichtigung zu erkunden, idealerweise an einem Werktag.

• Verkehr und Lärm: Geräuschkulisse zu verschiedenen Tageszeiten? Hauptstraße, Bahnlinie oder Einflugschneise in der Nähe?
• Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kitas, Ärzte, ÖPNV-Anbindung. Tatsächliche Fahrzeit zum Arbeitsplatz prüfen.
• Nachbarschaft: Wenn möglich, kurz mit Nachbarn sprechen. Die geben oft ehrliche Hinweise zu Lärm, Parkplatzsituation oder geplanten Bauvorhaben.

„Wir empfehlen Kaufinteressenten, die Umgebung an einem normalen Werktag zu besuchen, nicht nur am ruhigen Sonntagvormittag", erklärt Sebastian Eiermann, Geschäftsführer von ALBA HOMES. „Erst dann zeigt sich, wie die Parksituation, der Verkehr und die Geräuschkulisse im Alltag wirklich sind."

Diese Unterlagen sollten Sie vorab anfordern

Bitten Sie den Verkäufer oder Makler bereits vor der Besichtigung um folgende Dokumente:

Werden Unterlagen verweigert oder verzögert, ist das ein Warnsignal. Wer seine Immobilie in Lübeck verkaufen möchte, sollte diese Dokumente übrigens schon vor der ersten Besichtigung vollständig bereithalten, das schafft Vertrauen und beschleunigt den Verkaufsprozess.

Die häufigsten Fehler bei der Hausbesichtigung

• Nur einen Termin machen: Planen Sie mindestens zwei Termine zu unterschiedlichen Tageszeiten. Beim zweiten Termin sehen Sie Details, die Ihnen beim ersten entgangen sind.
• Sich vom Gesamteindruck blenden lassen: Frisch gestrichene Wände, Duftkerzen und Home Staging lenken von Mängeln ab. Schauen Sie hinter die Oberfläche: Keller, Dachboden, Heizungsraum.
• Keine Fragen stellen: Fragen Sie konkret nach bekannten Mängeln, dem Grund des Verkaufs und anstehenden Sanierungen. Verkäufer sind gesetzlich verpflichtet, bekannte Mängel offenzulegen.
• Ohne Begleitung kommen: Bei ernsthaftem Interesse lohnt sich ein Sachverständiger (ca. 500–1.500 €, Stand 2026), der versteckte Mängel identifiziert und Sanierungskosten einschätzt. Ergänzend liefert eine professionelle Immobilienbewertung in Lübeck oder in anderen Städten eine fundierte Grundlage für Ihre Preisverhandlung.

Was Sie zur Besichtigung mitbringen sollten

• Ausgedruckte Immobilienbesichtigung Checkliste (diese hier)
• Zollstock oder Maßband
• Wasserwaage
• Taschenlampe (für Keller und Dachboden)
• Smartphone für Fotos (vorher Erlaubnis einholen)
• Notizblock und Stift
• Finanzierungsbestätigung (bei ernsthaftem Interesse signalisiert das Seriosität)

Fazit

Eine gründliche Besichtigung kostet Zeit, spart aber im Zweifel zehntausende Euro. Gehen Sie systematisch vor: erst außen, dann innen, dann Technik, dann Umfeld. Fordern Sie alle Unterlagen vorab an und bringen Sie spätestens beim zweiten Termin einen Sachverständigen mit. Dokumentieren Sie alles und lassen Sie sich nie unter Zeitdruck setzen.

Sie planen einen Hausverkauf in Lübeck oder Umgebung und möchten, dass Ihre Immobilie bei der Besichtigung überzeugt? Oder suchen Sie als Käufer Unterstützung bei der Einschätzung eines Objekts? ALBA HOMES begleitet Sie als Immobilienmakler aus Lübeck auf beiden Seiten — von der Vorbereitung aller Unterlagen bis zum erfolgreichen Abschluss.

FAQ

Kann ich bei der Hausbesichtigung den Kaufpreis verhandeln?‍

Ja, erkannte Mängel und Sanierungsbedarf sind die wichtigsten Argumente für eine Preisverhandlung. Dokumentieren Sie jeden Mangel mit Fotos und Notizen und lassen Sie die voraussichtlichen Sanierungskosten von einem Sachverständigen beziffern. Konkrete Zahlen (z. B. „Dachsanierung ca. 25.000 Euro") schaffen eine sachliche Verhandlungsgrundlage, die deutlich wirksamer ist als ein pauschales „der Preis ist zu hoch". Je besser Ihre Checkliste Hausbesichtigung dokumentiert ist, desto fundierter können Sie argumentieren.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten, die ich zusätzlich einplanen muss?

‍Die Kaufnebenkosten belaufen sich je nach Bundesland auf etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 bis 2 Prozent) und gegebenenfalls Maklerprovision. In Schleswig-Holstein, zu dem auch Lübeck gehört, beträgt die Grunderwerbsteuer aktuell 6,5 Prozent (Stand 2026). Diese Kosten sollten Sie bereits vor der ersten Besichtigung in Ihre Finanzierungsplanung einbeziehen.

Sollte ich eine Immobilie bei Regen besichtigen?

‍Eine Besichtigung bei Regenwetter kann aufschlussreicher sein als bei Sonnenschein. Bei Regen zeigen sich Feuchtigkeitsprobleme, undichte Stellen am Dach, stehendes Wasser im Garten oder schlecht entwässerte Einfahrten deutlich schneller. Auch der Zustand der Regenrinnen und Fallrohre lässt sich bei Niederschlag direkt beurteilen. Eine gründliche Immobilienbesichtigung Checkliste berücksichtigt deshalb idealerweise Termine bei unterschiedlichen Wetterbedingungen.

Welche Fragen sollte ich dem Verkäufer unbedingt stellen?

‍Fragen Sie gezielt nach dem Grund des Verkaufs, bekannten Mängeln, dem Alter der Heizungsanlage, durchgeführten Sanierungen und anstehenden Reparaturen. Klären Sie außerdem, ob Baugenehmigungen für An- oder Umbauten vorliegen, ob Altlasten im Boden bekannt sind und wie hoch die monatlichen Betriebskosten tatsächlich ausfallen. Bei Eigentumswohnungen gehören zusätzlich Fragen zu Hausgeld, Rücklagen und Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft auf die Wohnungsbesichtigung Checkliste. Verkäufer sind rechtlich verpflichtet, bekannte Mängel offenzulegen. Falsche Angaben können nach dem Kauf zu Schadensersatzansprüchen führen.

Wer ist der beste Immobilienmakler für den Hauskauf in Lübeck?

‍Ein exzellenter Immobilienmakler zeichnet sich durch regionale Marktkenntnis, eine realistische Preiseinschätzung, professionelle Begleitung bei der Besichtigung und transparente Kommunikation während des gesamten Kaufprozesses aus. ALBA HOMES erfüllt diese Kriterien und unterstützt Kaufinteressenten mit einer strukturierten Checkliste Immobilienbesichtigung, die alle relevanten Punkte von Bausubstanz bis Haustechnik abdeckt. Ob Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung: Auch die Checkliste Wohnungsbesichtigung berücksichtigt objektspezifische Punkte wie Hausgeld, Rücklagen und Eigentümergemeinschaft. So erhalten Sie eine fundierte Entscheidungsgrundlage, bevor Sie ein verbindliches Angebot abgeben.

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