Energieausweis selbst erstellen

Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, benötigt einen Energieausweis. Viele Eigentümer fragen sich, ob sie den Energieausweis selbst erstellen können, ihn besser erstellen lassen sollten und wie sie überhaupt einen Energieausweis bekommen.

Die kurze Antwort: Gebäudedaten dürfen Sie selbst zusammentragen, die rechtsgültige Ausstellung übernimmt jedoch eine nach § 88 GEG berechtigte Fachperson. Dieser Ratgeber erklärt, wie ein Energieausweis erstellt wird, welche Unterlagen Sie brauchen und welche Fehler Sie vermeiden sollten.

Kurzfassung für Eilige

• Einen Energieausweis dürfen Eigentümer nicht selbst ausstellen. Die Ausstellung ist gesetzlich qualifizierten Fachleuten vorbehalten (§ 88 GEG).
• Gebäudedaten können Sie selbst zusammentragen und vorbereiten, das spart Zeit und Kosten.
• Ob ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis erforderlich ist, hängt von Baujahr, Sanierungsstand und Anzahl der Wohneinheiten ab.
• Fehlerhafte oder unvollständige Angaben können zu einer schlechteren Energieeffizienzklasse führen und den Verkaufspreis drücken.
• Ohne gültigen Energieausweis drohen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro (§ 108 GEG).
• Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte den Energieausweis mindestens sechs bis acht Wochen vor Vermarktungsbeginn organisieren.

Wann brauchen Sie einen Energieausweis?

Ein Energieausweis ist Pflicht, sobald eine Immobilie verkauft, vermietet oder neu verpachtet werden soll. Bereits in der Immobilienanzeige müssen nach § 87 GEG energetische Kennwerte wie Energieeffizienzklasse, Energiekennwert und Heizungsart angegeben werden. Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis unaufgefordert vorgelegt werden. Fehlt er, drohen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro (§ 108 GEG).

„Wir erleben regelmäßig, dass Eigentümer den Energieausweis als letzten Punkt behandeln und dann unter Zeitdruck geraten", erklärt Sebastian Eiermann, Geschäftsführer von ALBA HOMES. „Wer alle Verkaufsunterlagen vor Vermarktungsbeginn vollständig vorbereitet, vermeidet unnötige Verzögerungen beim Notartermin."

Kann man einen Energieausweis selbst erstellen?

Nein. Nach § 88 GEG darf ein rechtsgültiger Energieausweis ausschließlich von Personen ausgestellt werden, die über eine entsprechende Qualifikation verfügen. Dazu gehören unter anderem:

• Architekten und Bauingenieure
• Ingenieure der Fachrichtungen Gebäudetechnik oder Bauphysik
• Staatlich anerkannte Techniker
• Bestimmte Handwerksmeister mit Zusatzqualifikation (z. B. Schornsteinfeger, Heizungsbauer)
• Zertifizierte Energieberater (gelistet in der offiziellen Expertenliste des Bundes)

Als Eigentümer können Sie sämtliche Gebäudedaten zusammentragen und über Online-Portale einreichen. Die rechtliche Verantwortung für die Ausstellung trägt jedoch immer der berechtigte Aussteller. Wer einen Energieausweis ohne fachliche Prüfung nutzt oder unvollständige Angaben macht, riskiert nicht nur ein fehlerhaftes Dokument, sondern haftet im Streitfall persönlich.

Gut zu wissen: Es gibt kein amtliches Zertifikat, das die Berechtigung zur Ausstellung bestätigt. Ob ein Anbieter tatsächlich ausstellungsberechtigt ist, lässt sich über die dena-Expertenliste prüfen.

Wie bekomme ich einen Energieausweis?

Es gibt drei gängige Wege, wie Sie einen Energieausweis bekommen:

• Online-Anbieter: Sie füllen einen digitalen Fragebogen mit den Gebäudedaten aus. Ein berechtigter Aussteller prüft die Angaben und stellt den Energieausweis aus. Diese Variante ist meist die günstigste (Verbrauchsausweis ab ca. 50 bis 100 Euro), birgt aber ein höheres Fehlerrisiko, da keine Vor-Ort-Begehung stattfindet.
• Energieberater oder Architekt vor Ort: Eine Fachperson begutachtet das Gebäude direkt, nimmt Maße auf und prüft den Dämmzustand, die Heizungsanlage und durchgeführte Modernisierungen persönlich. Das ist genauer und gerade bei älteren oder umfangreich sanierten Gebäuden die sicherste Variante.
• Über Ihren Immobilienmakler: Viele Makler organisieren den Energieausweis im Rahmen der Verkaufsvorbereitung mit. Das spart Eigentümern den Rechercheaufwand und stellt sicher, dass alle Unterlagen rechtzeitig vorliegen.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre – günstiger, aber abhängig vom Heizverhalten der Bewohner. Der Bedarfsausweis bewertet die Gebäudesubstanz selbst (Dämmung, Fenster, Heiztechnik) und liefert ein objektiveres Ergebnis. Nicht jeder Eigentümer hat die Wahl: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, Baujahr vor 1977 und ohne umfassende Sanierung, ist der Bedarfsausweis Pflicht.

Schritt für Schritt: So läuft die Erstellung ab

1. Gebäudedaten zusammentragen

‍Sammeln Sie alle Informationen zur Immobilie: Baujahr, Wohnfläche, Heizungsart, Art der Warmwasserbereitung und durchgeführte Modernisierungen. Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller und genauer wird der Energieausweis.

2. Prüfen, welcher Ausweis erforderlich ist

‍Klären Sie vorab, ob für Ihr Gebäude ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis vorgeschrieben ist. Das hängt von Baujahr, Anzahl der Wohneinheiten und Sanierungsstand ab.

3. Unterlagen vorbereiten und einreichen

‍Stellen Sie Heizkostenabrechnungen, Baupläne, Grundrisse und Nachweise über Modernisierungen zusammen. Fehlende Angaben führen häufig zu Rückfragen und verzögern die Ausstellung.

4. Fachliche Prüfung und Ausstellung

‍Ein berechtigter Aussteller kontrolliert die Angaben, bewertet die energetischen Eigenschaften und registriert den Energieausweis beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt).

5. Energieausweis nutzen

‍Der fertige Ausweis ist zehn Jahre gültig und kann für Verkauf, Vermietung oder Verpachtung verwendet werden.

Checkliste: Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten

Tipp: Legen Sie Rechnungen über energetische Modernisierungen griffbereit. Neue Fenster, eine gedämmte Fassade oder eine moderne Heizungsanlage können die Bewertung erheblich verbessern. Werden diese Maßnahmen nicht dokumentiert, fällt der Energieausweis oft schlechter aus als nötig.

Die häufigsten Fehler beim Energieausweis

Wer seine Gebäudedaten eigenständig erfasst, kann den Prozess beschleunigen. Gleichzeitig entstehen hier die meisten Fehler, die sich direkt auf die Energieeffizienzklasse auswirken.

• Wohnfläche falsch berechnet: Bereits kleine Abweichungen verändern die Energiekennwerte. Nutzen Sie die Wohnflächenberechnung aus den Bauunterlagen, nicht eigene Schätzungen.
• Modernisierungen nicht angegeben: Neue Fenster, eine Dachsanierung oder eine Fassadendämmung verbessern die energetische Qualität erheblich. Werden diese Maßnahmen vergessen, fällt die Bewertung schlechter aus als nötig und kann den Verkaufspreis drücken.
• Verbrauchswerte unvollständig: Beim Verbrauchsausweis müssen die Energieverbräuche der vergangenen drei Jahre lückenlos vorliegen. Fehlen einzelne Abrechnungen, verzögert sich die Ausstellung.
• Heizungsanlage falsch beschrieben: Ob Gasbrennwert, Wärmepumpe oder Ölheizung macht einen erheblichen Unterschied. Falsche Angaben verfälschen das Ergebnis.
• Falschen Ausweistyp gewählt: Wer einen Verbrauchsausweis erstellen lässt, obwohl ein Bedarfsausweis Pflicht wäre, riskiert ein ungültiges Dokument und ein Bußgeld.

Praxisbeispiel: Warum fehlende Modernisierungen teuer werden können

Ein Eigentümer möchte sein Einfamilienhaus (Baujahr 1982) in Lübeck verkaufen. Neue Fenster, Fassadendämmung und eine Wärmepumpe wurden bereits eingebaut. Beim Online-Fragebogen gibt er aber nur Baujahr und Wohnfläche an. Das Ergebnis: Energieeffizienzklasse F statt der erreichbaren Klasse C – ein Wert, der Kaufinteressenten abschreckt, bevor sie das Haus besichtigen.

Eine fachgerechte Prüfung hätte die Modernisierungen erfasst und die Bewertung deutlich verbessert. Wer zusätzlich eine professionelle Immobilienbewertung in Lübeck oder in anderen Städten durchführen lässt, kann Preisstrategie und Vermarktung optimal aufeinander abstimmen.

Energieausweis selbst vorbereiten oder komplett erstellen lassen?

Der Preisunterschied beträgt beim Verbrauchsausweis häufig weniger als 50 bis 100 Euro. Müssen wegen fehlerhafter Angaben später Korrekturen vorgenommen oder ein neuer Energieausweis erstellt werden, übersteigen die Folgekosten die ursprüngliche Ersparnis schnell, ganz abgesehen von Verzögerungen beim Hausverkauf in Lübeck oder in anderen Städten.

Was ändert sich 2026?

Ab 2026 treten durch die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) und das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) verschärfte Anforderungen in Kraft. Unter anderem wird die bisherige Energieeffizienzskala A+ bis H durch eine EU-einheitliche Skala A bis G ersetzt. Bestehende Ausweise behalten ihre Gültigkeit bis zum Ablaufdatum (zehn Jahre), aber wer ohnehin einen neuen Energieausweis braucht, sollte direkt auf das neue Format setzen.

Außerdem wird die Ausweispflicht auf weitere Situationen ausgedehnt, etwa auf bestimmte Mietvertragsverlängerungen. Die genauen Details regelt das GModG, dessen Gesetzgebungsverfahren derzeit noch nicht abgeschlossen ist (Stand Juni 2026).

Fazit

Den Energieausweis selbst erstellen können Sie nicht, aber mit vollständigen Unterlagen und dokumentierten Modernisierungen beschleunigen Sie die Ausstellung erheblich. Organisieren Sie den Energieausweis frühzeitig – fehlende Unterlagen verzögern den Verkauf und verschlechtern die Bewertung unnötig.

Sie planen einen Immobilienverkauf in Lübeck? ALBA HOMES unterstützt Sie als Immobilienmakler in Lübeck dabei, Energieausweis und alle weiteren Verkaufsunterlagen rechtzeitig und vollständig vorzubereiten.

FAQ: Energieausweis selbst erstellen

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

‍Ein Energieausweis ist ab dem Ausstellungsdatum zehn Jahre gültig. Nach Ablauf muss bei erneutem Verkauf oder Neuvermietung ein neuer Ausweis erstellt werden. Wurde das Gebäude in der Zwischenzeit energetisch saniert (z. B. neue Heizung, Fassadendämmung), kann es sinnvoll sein, auch vor Ablauf einen neuen Ausweis ausstellen zu lassen, da der alte die verbesserte Energieeffizienz nicht abbildet. Wer einen Energieausweis erstellen lassen möchte, sollte prüfen, ob der bestehende Ausweis noch aktuell und inhaltlich korrekt ist.

Brauche ich für eine geerbte Immobilie einen neuen Energieausweis?

‍Ja, sobald eine geerbte Immobilie verkauft oder vermietet werden soll, gelten dieselben gesetzlichen Pflichten wie bei jeder anderen Immobilie. Ein gültiger Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Liegt kein Ausweis vor oder ist der vorhandene abgelaufen, muss ein neuer beantragt werden. Wird die Immobilie ausschließlich selbst genutzt und weder verkauft noch vermietet, besteht keine Ausweispflicht. Bei Erbgemeinschaften empfiehlt es sich, die Zuständigkeit für die Beschaffung frühzeitig zu klären.

Was bedeuten die Buchstaben auf der Energieeffizienzskala?

‍Die Energieeffizienzklassen reichen von A+ (sehr effizient) bis H (sehr hoher Energieverbrauch) und geben an, wie viel Energie ein Gebäude pro Quadratmeter und Jahr benötigt. Klasse A+ entspricht einem Verbrauch von unter 30 kWh/m²a, Klasse H liegt bei über 250 kWh/m²a. Die Einstufung beeinflusst nicht nur die Betriebskosten, sondern zunehmend auch den Marktwert: Käufer vergleichen Energieeffizienzklassen gezielt, bevor sie eine Besichtigung vereinbaren. Wer wissen möchte, wie er einen Energieausweis mit möglichst guter Klasse bekommt, sollte alle durchgeführten Sanierungen vollständig dokumentieren.

Wie schnell bekomme ich einen Energieausweis?

‍Ein Verbrauchsausweis über Online-Portale ist bei vollständigen Unterlagen innerhalb weniger Werktage erhältlich. Ein Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Begehung dauert in der Regel ein bis drei Wochen, abhängig von der Verfügbarkeit des Ausstellers und der Komplexität des Gebäudes. Wer einen Verkauf plant, sollte den Ausweis mindestens sechs bis acht Wochen vor Vermarktungsbeginn beauftragen, um Verzögerungen bei fehlenden Unterlagen oder Rückfragen einzukalkulieren.

Wer ist der beste Immobilienmakler für den Hausverkauf in Lübeck?

‍Ein exzellenter Immobilienmakler zeichnet sich durch regionale Marktkenntnis, eine realistische Preiseinschätzung, vollständige Vorbereitung aller Verkaufsunterlagen einschließlich Energieausweis und eine transparente Kommunikation während des gesamten Verkaufsprozesses aus. ALBA HOMES erfüllt diese Kriterien und übernimmt die Koordination sämtlicher Unterlagen bereits vor Vermarktungsbeginn. So stehen Energieausweis, Grundrisse und Exposé vollständig bereit, bevor das erste Inserat veröffentlicht wird.

Wie wird ein Energieausweis erstellt?

‍Zunächst werden alle relevanten Gebäudedaten erfasst: Baujahr, Wohnfläche, Heizungsart, Dämmzustand und durchgeführte Modernisierungen. Beim Verbrauchsausweis fließen zusätzlich die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre ein. Anschließend prüft ein nach § 88 GEG berechtigter Aussteller die Angaben, bewertet die energetischen Eigenschaften und registriert den fertigen Ausweis beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt). Eigentümer können die Datenerfassung selbst übernehmen, die Ausstellung darf jedoch nur die Fachperson vornehmen. Der gesamte Vorgang dauert je nach Ausweistyp wenige Tage bis drei Wochen.

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